近日，甘肃天水一起涉案总额1.51亿元、牵涉227套房产的债务执行异议案件引发行业关注。普通债权人凭法院生效调解书申请强制执行，却因两家地方国企的权属争议受阻，案件经区、市、省三级法院审理，最终驳回债权人执行诉求。该案涉及物权期待权认定、查封后补款效力、司法审理程序等多重法律争议，其裁判逻辑与程序细节，值得理性探讨。
一、案件基础事实：合法债权与执行受阻始末
本案债权人系普通民众，通过民间筹措资金形成借款债权，经天水市秦州区法院多份民事调解书依法确认，合法有效。其中，张陆等人享有合计借款本金含利息1.51亿元，还款义务人为甘肃天麟房地产开发集团有限公司。
因天麟公司未按期履行还款义务，2023年12月，债权人依法申请强制执行，秦州区法院依法查封天麟公司名下天麟·名城苑227套未售房产，拟通过评估拍卖清偿债务，执行程序合法合规。
执行过程中，甘肃公航旅天水名城保护投资发展有限责任公司以案外人身份提起执行异议之诉，主张涉案227套房产归其所有，请求排除强制执行。经秦州区法院一审、天水市中院二审，均支持公航旅公司诉求，裁定中止对涉案房产的执行。债权人不服二审判决，向甘肃省高院申请再审，最终于27天内被裁定驳回，案件程序就此终结。
二、核心争议焦点：物权期待权认定的四大矛盾
本案核心争议在于：公航旅公司是否符合《执行异议复议规定》第28条，享有足以排除强制执行的物权期待权。该条款明确，不动产买受人需同时满足查封前合法占有、付清全款、无过错未过户、真实买卖关系四项条件，缺一不可，而本案四项要件均存在重大争议。
其一，合法占有存疑。公航旅公司主张2020年已通过交接手续占有涉案房产，并以物业费、水电费缴纳凭证佐证。但关联案件文书显示，2024年公航旅公司曾另行起诉天麟公司，诉求为交付涉案227套房屋，结合双方法定代表人聊天记录中“房屋至今未交付”的表述，与其“早已合法占有”的主张自相矛盾，占有事实的真实性无法闭环。
其二，付款时间不符合法定要求。法院查封行为发生于2023年12月，彼时公航旅公司未付清购房款项。直至2024年12月二审审理期间，才向法院账户补交5810万元尾款。根据司法裁判通用规则，排除执行的款项支付需完成于查封之前，查封后突击补款，难以认定为合法履约行为，且双方聊天记录可佐证存在事后补全手续、应对执行的合意。
其三，法律关系定性争议。公航旅公司与天麟公司双方签署的并非标准商品房买卖合同，而是项目投资合作协议，7.16亿元款项按工程进度拨付，具备典型的项目融资、合作开发特征。其一次性锁定887套房产、后续对外销售套利的行为，也超出了公益安置范畴，更符合投资属性，对应的应为普通金钱债权，而非消费者物权期待权。
其四，未过户过错归属存疑。原审以项目消防、人防未验收为由，认定公航旅公司无过错。但消防、人防验收仅影响房屋交付使用，不阻碍网签备案、预告登记。作为配备专业法务的省属国企，数年未办理任何权属公示手续，债权人方主张其系自身怠于行权，不应免责，该争议成为法律适用的核心分歧。
三、再审程序争议：27天快速结案引发程序热议
本案作为涉案金额超1.5亿、证据链条复杂、法律争议集中的重大财产案件，再审审理节奏引发行业讨论。甘肃省高院从2025年6月17日立案，至7月14日裁定驳回再审申请，全程仅27天。
债权人提出，该案存在多项关键证据未核查：未调取关联交付纠纷卷宗、未核实恶意串通聊天记录、未对查封后补款的法律效力进行论证，审理过程未充分质证核查，程序完整性存疑。而司法实践中，复杂财产案件再审需充足时间梳理事实、研判法理，极速结案的审理模式，难免引发程序公正性的争议。
四、法理思辨：债权平等与司法裁判的尺度边界
从核心法理来看，民事执行制度遵循债权平等原则。普通金钱债权无优先受偿权，仅在债权人享有合法物权期待权时，方可排除普通执行债权。《执行异议复议规定》第28条的立法初衷，是保护真实购房消费者的居住权益，避免民众钱房两空，而非保护企业投资行为。
本案的核心矛盾，本质是国企投资性债权与普通民众生存型债权的权利冲突。司法裁判的核心价值，应是统一法律适用标准、恪守法定要件、平等保护所有民事主体合法权益，不因企业性质、主体身份差异区别裁判，更需杜绝事后补证、倒签手续等规避执行的行为合法化。
五、案件后续与行业启示
目前，债权人已向天水市人民检察院提交民事监督申请，提交全套司法文书、沟通记录、网签备案证明、专家法律意见等材料，申请检察机关启动监督、依法抗诉，案件后续进展仍待官方核查定论。
该案为商事执行、物权期待权认定提供了重要参考：司法裁判需严格恪守法定要件，穿透合同形式认定真实法律关系，精准区分投资债权与购房物权期待权；同时需规范审理程序，杜绝简化核查、流程走过场的问题，以程序公正保障实体公正，维护市场交易秩序与司法公信力。
法治的核心是平等与审慎，无论市场主体身份、规模、属性如何，均应统一适用法律规则，这也是优化营商环境、守住司法底线的核心要义。
来源：https://www.sohu.com/a/1082376503_122956379
(责任编辑：威展小王)
